E.S.F. : Propositions de mesures pour faciliter le financement de la transition énergétique

Ecologie sans frontière participe de manière active au débat national sur la transition énergétique au sein du Conseil nation du débat (CNDTE).

Voici deux mesures simples à mettre en oeuvre, et économes des deniers publics, soumises par E.S.F. au groupe de travail numéro 4 – Coûts et Financement de la Transition Énergétique, et rédigées par son représentant au CNDTE Jean-Yves Leber.

Proposition 1 – La fin de la double peine pour les locataires de passoires énergétiques : un premier bouclier énergétique simple et efficace !

Ecologie Sans Frontière propose une mesure simple permettant de réduire les conséquences de la hausse des prix de l’énergie pour les locataires les plus exposés, et d’inciter les propriétaires des immeubles les plus énergivores à effectuer des travaux de rénovation énergétique.

« Les ménages qui se plaignent du froid dans leur logement sont majoritairement des locataires, aussi bien dans le secteur social (26 %)que dans le secteur privé (24,5 %). Les propriétaires semblent mieux prémunis contre l’inconfort thermique puisque seuls 11 % des accédants et 7,8 % des propriétaires se plaignent du froid. Il est en effet plus aisé pour les propriétaires occupants d’engager des travaux pour lutter contre l’inconfort thermique, alors que les locataires sont dépendants des choix de leur bailleur. Du reste, la qualité des logements des propriétaires est en moyenne meilleure : les locataires déclarent davantage d’infiltrations, de façades ou de fenêtres en mauvais état et d’humidité sur les murs. Les locataires du secteur social sont particulièrement exposés au froid : certes, leurs logements sont globalement en meilleur état que ceux du secteur privé (état des fenêtres et des toitures notamment), mais ils peuvent rarement agir sur le chauffage : 46 % d’entre eux disposent d’un chauffage collectif (contre 19 % pour les locataires du secteur privé), dont ils ne peuvent pas moduler les températures ni agir sur le fonctionnement (imposition de la date de déclenchement, par exemple). »
Source INSEE Première n°1351 mai 2011 « La précarité énergétique : avoir froid ou dépenser trop pour se chauffer ».

Seulement 8% des propriétaires occupants se plaignent du froid, contre environ 25% des locataires : le problème de l’accès au chauffage et à la production d’eau chaude est donc trois fois plus aigu pour les locataires que pour les propriétaires occupants. La qualité des logements des propriétaires occupants est également citée comme meilleure : les propriétaires immobiliers sont plus attentifs à l’état des logements qu’ils occupent qu’à celui de ceux qu’ils mettent en location.

Les conclusions du groupe de travail numéro 1 du CNDTE ouvrent le débat sur la question de l’obligation de rénovation, entre autres pour les propriétaires de ces logements peu efficaces sur le plan énergétique plus diligents pour eux-mêmes que pour leurs locataires.

Or, préalablement à la mise en oeuvre d’une telle mesure,qui risque d’être relativement longue compte tenu de la complexité de l’enjeu,il nous semble urgent de protéger les ménages les plus vulnérables des conséquences de l’inaction de leurs propriétaires en matière d’efficacité énergétique.

Ces derniers subissent actuellement une double peine : à la fois leur coût de chauffage et production d’eau chaude ET leur loyer augmentent du fait de la hausse des prix de l’énergie alors que la qualité relative des prestations offertes par le logement qu’ils occupent se dégrade.

En effet, leur loyer est indexé sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), lui-même indexé sur l’IPC (Indice des Prix à la Consommation), dont le coût du chauffage est une composante significative.

Les revenus des propriétaires bailleurs, en revanche sont,du fait de la composition de l’indice, protégés de la hausse du coût du chauffage … que subissent en réalité leurs locataires, ce qui nous semble tout à fait contraire au principe constitutionnel d’égalité. Cette composition de l’IRL constitue en revanche une aubaine pour les propriétaires bailleurs, qui sont d’une certaine manière incités à l’inaction.

Ce pourquoi Ecologie Sans Frontière demande :

-Que le coût du chauffage et de la production d’eau chaude soit exclu de l’IRL au même titre que le coût du loyer et celui du tabac.

L’INSEE devra fournir les indicateurs adaptés pour l’indexation du coût du chauffage et de production d’eau chaude par mode principal de production (Gaz, électricité, fuel), aucun indice officiel ne traitant actuellement convenablement de ce problème.

-Que tout locataire puisse exiger à simple demande un Diagnostic de Performance Énergétique à la charge du bailleur y compris pour tous les biens loués antérieurement au décret du 3 mai 2007.

-Que sur la foi de ce diagnostic, tout locataire d’un logement classé D, E, F ou G puisse exiger une décote immédiate de l’IRL de la hausse du coût de son mode de chauffage et de production d’eau chaude principal depuis le 3 mai 2007 pour tous les logements n’ayant pas fait l’objet d’une rénovation énergétique permettant leur classement en A,B, ou C depuis cette date.

En effet, à compter 2007, il était impossible pour un propriétaire d’ignorer la contrainte qui allait peser sur son locataire. Ces questions ont au demeurant fait l’objet d’une abondante
communication autour du Grenelle de l’Environnement.

Le logement représente plus de 20% des dépenses des ménages français, jusqu’à 40% pour les plus modestes : la responsabilité sociétale du bailleur est donc très considérable.

Si la dépense en chauffage et production d’eau chaude n’en représente qu’environ 15%, cette part est promise à une augmentation rapide :EDF annonce au moins 30% de hausse du prix de l’électricité sur les 5 ans à venir, et la hausse du prix du pétrole sur lequel est indexé celui du gaz est inéluctable.

Il est donc normal, au titre de sa responsabilité civile,que le coût de son inaction soit imputé au propriétaire bailleur négligeant depuis 6 ans et plus.

Compte tenu de l’explosion de la précarité énergétique en France, et de l’impact sur la santé du mal-logement que démontrent des études récentes telles que celle de la Fondation Abbé Pierre, cette inaction pourrait être qualifiée ultérieurement de non-assistance à personnes en danger.

Enfin, cette mesure pourrait être utilement étendue à tous les locaux y compris commerciaux et d’activité dont les loyers sont indexés sur les indices ILC et ILAT dont le coût du chauffage est également une composante importante au travers de leur composante IPC (50%).

Les rentabilités sur les marchés de l’immobilier commercial sont sensiblement supérieures à celle du marché du logement, et l’effet de cette mesure pourrait y être encore plus stimulant du fait de meilleures marges de manœuvre économiques et fiscales.

Afin de permettre aux propriétaires bailleurs de financer les travaux de rénovation énergétique dans les meilleures conditions, Ecologie Sans Frontière propose une deuxième mesure simple permettant un abaissement des taux d’intérêts et un allongement immédiats des durées des prêts et une réduction de 50% de leur charge.

Proposition 2 – Le prêt immobilier au service de la transition énergétique : mettre de l’ordre dans le financement des travaux de rénovation énergétique de l’habitat !

Ecologie Sans Frontière propose une mesure simple permettant de réduire le coût et la charge du financement des travaux de rénovation énergétique de l’habitat par une baisse immédiate des taux d’intérêts offerts et un allongement de la durée des prêts.

Cet effet quasi-immédiat serait permis par un simple aménagement législatif du paragraphe c) de l’article L.312-2 du Code de la Consommation.

Pour mémoire, l’investissement moyen pour une rénovation énergétique lourde est estimé à 19 000€ par logement. Or, selon les termes de l’article L.312-2 du Code de la Consommation, seuls les prêts d’un montant supérieur à 75 000€en matière de rénovation ou d’amélioration de l’habitat bénéficient d’office de la qualification de prêt immobilier.

Aujourd’hui, un investissement de 19 000€ dans la rénovation immobilière tel que prescrit par le Groupe de Travail N°1 du CNDTE sera financé par un prêt de trésorerie non affecté, à un taux d’intérêt excessif (taux de l’usure à TEG 11,48% au 1er trimestre 2013) et d’une durée inférieure à 10 ans, voire 7 ans dans une majorité de cas.

Le TEG de ces prêts peut atteindre les 16,25% pour un prêt de 3 000€ à 6 000€, voire 20,29% pour un montant inférieur à 3000€ (taux de l’usure de ces catégories de prêts pour le 1er trimestre 2013).

Ce pourquoi ESF demande que, par dérogation aux dispositions de l’article L.312-2 du Code de la Consommation paragraphe c), tout prêt d’un montant supérieur à 6 000€ consenti pour un investissement prescrit dans le cadre d’un diagnostic de performance énergétique soit qualifié d’office de « prêt immobilier ».

Ainsi, les travaux de rénovation énergétique pourront bénéficier de conditions nettement plus favorables puisque les seuils de l’usure sont actuellement fixés à 5,43% et 5,01% respectivement pour les prêts immobiliers à taux fixes et taux variables.

Financés sur des durées plus longues, jusqu’à 20 ans et plus, leur charge sera aussi plus légère.

Un budget rénovation de 19 000€ financé sur 7 ans à TEG 11,67% représentera une charge annuelle de 3 986€, quand il ne pèsera plus que 1 559€ à 5,43% sur 20 ans et 1 300€ à 3,31% sur la même durée.

En misant sur une économie moyenne de l’ordre de 1 300€ par an dès la première année, les éventuels dispositifs publics d’incitation n’auraient plus que de très petits écarts à couvrir, sur de très courtes durées compte tenu du niveau d’information croissant du public sur les perspectives de hausses du coût de l’énergie.

Cette mesure d’abaissement du seuil d’application de l’article L.312-2 à 6 000€ pour les travaux de rénovation énergétique serait simple à mettre en oeuvre, et peu onéreuse pour l’Etat : une modification législative mineure.

L’objectif annuel de rénovation de 500 000 logements au coût unitaire de 19 000€, pour une enveloppe de 9,5 milliards d’euro, représente seulement 1,08 % des 881 milliards d’euros d’encours de crédit immobilier comptabilisés en mars 2013.

Aussi, cet objectif ne devrait donc pas peser plus de 10% de la production annuelle de crédit immobilier du système bancaire français, tout en contribuant très positivement à la préservation de la valeur du parc immobilier qui constitue la première de ses garanties.

A défaut, l’écart de prix considérable entre les marchés immobiliers français et allemand, par exemple, sera de plus en plus difficile à justifier et le risque de détérioration du marché français fortement aggravé,avec un fort impact sur la richesse nationale.

En outre, les prêts immobiliers sont les plus facilement titrisables et une augmentation des émissions de titres de l’ordre de 10% sur ce segment ne devrait pas bouleverser les marchés de capitaux.

A cet égard, il est difficile d’imaginer des fonds éthiques,voire islamiques, qui proscrivent la rhiba, l’usure, se mobiliser pour financer la transition énergétique française avec les taux d’intérêt (seuil de l’usure entre 11 et 21% ) en vigueur aujourd’hui.

Le rattachement de ces financements à la catégorie des prêts immobiliers les rendrait nettement plus acceptables sur le plan éthique, compte tenu des niveaux de taux d’intérêts plus modérés pratiqués sur ce segment du crédit.

Or, dans les conditions économiques actuelles, il est essentiel d’être en mesure de capter de la ressource sur les marchés de capitaux dans les meilleures conditions.

Enfin, le système bancaire y trouvera son intérêt car :
-La désensibilisation de la solvabilité des utilisateurs des immeubles rénovés à la hausse des coûts de l’énergie limitera les défaillances.
-Les biens immobiliers ainsi durablement revalorisés constitueront de meilleurs gages et des actifs de qualité et liquidité supérieure dans le patrimoine des emprunteurs.
-Toute la gamme des garanties immobilières, entre autres,pourra être mobilisée pour mieux maîtriser le risque.

Enfin, il pourra être utile de créer des fonds de garantie publics à l’image de celui existant pour le photovoltaïque en Languedoc Roussillon, permettant de limiter leur coût pour l’emprunteur, ainsi que des fonds de cautionnement mutuel.

Sources :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006161862&cidTexte=L
EGITEXT000006069565&dateTexte=20130506
http://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/changes-et-taux/taux-dusure.html
http://www.insee.fr
http://www.afb.fr
http://www.fbf.fr

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